距离“9·27”房贷新政出台已经有两个月的时间，而受新政影响的上海二手房市场依然笼罩在观望气氛之中。从21世纪不动产市场研究中心的最新成交数据来看，不仅买家持续观望，一些卖家更是以不愿降价的心态转售为租，成交量虽然较10月份有小幅的回升，但价格的上涨幅度已经明显趋缓，部分区域略有降价的迹象。而从各区域二手房价格的走势来看，11月各城区均延续上月的上涨态势，上涨较明显的为闸北区和卢湾区。从各片区的价格变化来看，11月除卢湾区的打浦桥片区有一定幅度的下跌外，其他各片区均有较明显的上涨。

受房贷新政及中介行业内事件的影响，本月上海二手房市场略有降温，但市场价格继续坚挺，价格上涨幅度也较为明显。究其原因，一方面在于本月受年末银行放贷指标紧张及征收土地使用税等因素影响，部分房东转为暂时等待观望，但对后市依然看好，并未将挂牌价格调低，而是把房源紧紧捂住，存“惜售”心态，更有甚者转售为租，致挂牌房源略有减少。另一方面，在购买力方面，因大都是刚性需求，受政策影响并不大，购买力依然强劲，致供需不平衡，价格上涨明显。

转售为租，租赁市场活跃

观望再次主导着近期的二手房市场，据21世纪不动产部分门店反映，近期看房量再次下降，进入12月份，杨浦、虹口，以及闵行等为代表的老牌自住客聚集区域观望气氛仍旧较为浓厚。

虽然观望气氛弥漫，但卖房业主并未在价格上作让步，这在自住需求集中的区域显得更加明显。不少房源的挂牌价格依旧稳中有升，但也有部分二手房业主因不愿意将手中房源降价出售，索性转战租赁市场。21世纪不动产的成交数据显示，近期租赁房源成交量的比例明显有所提高，占到总成交量的50%左右。

投资型业主放弃“捂盘”

由于9月提升第二套住宅首付及房贷利率的措施实施，使得市中心部分投资客集中区域的反价及捂盘现象得到一定程度的抑制。房源供应紧张，房东反价频繁是影响以上区域买卖双方交易成功的主要因素。今年6月至9月，以黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁以及浦东内环区域为主的市中心中高档楼盘，月挂牌价格涨幅均维持在10％以上，部分投资客聚集区域月涨幅更高达20％以上。但是自9月底“提升第二套住宅首付款及房贷利率”的措施颁布以来，各市中心区域中高档二手住宅挂牌价格基本维持在9月底水平，反价现象得到很好的抑制。与此同时，由于担心首付款及贷款利率提升后影响房源接受，部分打算年前出售持有物业的业主也放弃捂盘举动，使得区域内房源挂牌量有所增加，如浦东滨江、联洋板块。

在“提升第二套房首付款”消息传出之前，从看房至成交，房东基本会有5-10％左右的提价幅度，更有业主干脆封盘不售，致使联洋板块8月下旬开始交易量便明显萎缩。随着9月“提升第二套房首付款”通知的发布，反价及捂盘举动得到很大程度的缓解，由此在一定程度上促进了联洋板块房源交易量。

热点板块·南黄浦

南黄浦是以上海老城厢为中心的一个房地产板块，以豫园为代表的老城厢可以说是最能见证上海历史变迁、也最有老上海特色的地方。这里近几年房地产市场蓬勃发展，高品质小区一个个先后落成，也很自然地吸引了许多对上海怀有深厚感情的海内外“老上海”落户安家。

21世纪不动产上海锐丰房地产黄浦区域负责人邓荣兴先生表示，南黄浦板块虽然面积不大，但在售的新盘却有3个，另外还有6个工地楼盘。现房销售的知名大盘老西门新苑目前的均价为34000元，板块南部的黄浦华庭售价也在24000元-30000元。

除少量老社区和部分保护建筑外，板块内的老房子基本拆迁殆尽，新建社区是房产市场的主导。相应的，次新房也就成了板块二手房市场的主流。由于地处市中心，板块的商务楼成交也比较频繁，高端租赁市场相对比较活跃。总的来说，板块二手房市场表现一直都是比较平稳的。11月份，板块二手房成交量不足百套，绝大多数都是次新房社区和商住楼，各小区的量都不大，成交量稍多一些的分别是黄浦众鑫城、老西门新苑、弘辉名苑、生活大师和银南大厦。

成交价格相对较低 中小户型主导

邓荣兴表示，南黄浦板块次新房的价格普遍都比较高，从成交总价来看，200万-300万区间段的房屋成交比例最高，超过了1/4；300万以上的房屋成交占比也有13%，150万-200万区间段的房屋成交比例为16%；90万-120万和120万-150万两个价格段的比例都在10%左右；90万以下的房屋成交总体只占到了约2成的比例。板块置业者也多为36岁-55岁之间事业有成、资金实力雄厚的“成功人士”。

该板块二手房单价也是相对较高的。来自于21世纪不动产的成交数据显示，单价为10000元以下的房屋成交仅占总量的1成左右；12000元-16000元之间的房屋成交比例最高，超过了40%。16000元-20000元区间段和20000元-30000元区间段的房屋成交各有2成左右的比重；30000元以上的房屋成交也占少数。

板块成交二手房多偏中、大户型，成交占比最多的是110-140平方米之间的房型，比重超过3成，140-200平方米之间的房屋成交占比也超过了2成，还有几套200平方米以上的大户型成交。50平方米以下和50到70平方米之间的小户型总占比约2成，70-90平方米区间房屋占比为16%。

21世纪不动产上海锐丰房地产的陶经理表示，目前整个板块二手房挂牌量不大，成交也比较少，买卖双方都在僵持、观望。房东方比较看好这里的后续发展，如地铁开通、世博利好影响，买方则主要会考虑房贷、税费等经济问题。在西藏南路、河南南路、复兴路等距离豫园、城隍庙、淮海路商业街较近的一些路段，房价会比较高。

南黄浦板块典型成交案例