究竟是什么因素使众多知名开发商如此青睐新江湾城？究竟又是什么因素支撑 着新江湾城地价如此疯狂飙升？合富辉煌上海市场研究部对该板块居住价值、城区 地位、发展潜力和市场环境进行了深度解析。

新江湾城的地价狂飙

　2005年1月12日，珠江地产以15.9亿元拍得新江湾城C1地块，此地块占地面积176842平方米，折算单位土地成本8987元/平米，合599万元/亩。

    2006年11月24日，华润置地以15.4亿元摘得新江湾城C2地块，C2地块占地面积144247平方米，折算单位土地成本10683元/平米，合712万元/亩。较2年前C1地块，平均地价上升18.9%。

    2007年6月22日，新江湾城D1地块开始拍卖。D1地块占地面积59253.7平方米，并且作了硬性的90/70限制。在拍卖开始的短短6分钟内，该地块即被绿城集团以12.6亿元天价拍得！折算单位土地成本21264元/平米，合1418万元/亩！此成交价格较半年前C2地快上涨了近100%，较C1地快上涨了137%！

上海中心城区首次国际土地运行尝试

    新江湾城位于杨浦区东北部，东起闸殷路、南至政立路、西达逸仙路、北抵军工路，占地面积9.45平方公里，规划居住人口6—8万人。这里是上海中心城区最后一块大面积的生态区，被定位为生态型、知识型的城市居住区。包括江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六小板块以及极限运动中心、江湾体育场、国际游艇码头三个主题公园。

    新江湾城居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷；水体占用地面积约8.7%，约40万平方米；公共绿地占用地面积约20%以上，约80万平方米；居住用地平均容积率约为1.0，综合绿化率达50％以上。

    新江湾城拥有在建轨道交通8号线、10号线，规划7条公交线路，加上已通车的中环线将使未来的出行非常便捷；

    除建设复旦大学新校区外，区域内规划有7所幼儿园、3所小学、3所中学、1所高中和2所托老所。商业规划面积14万平米，将开设大型超市、步行街等。

    新江湾城由上海城市建设投资开发总公司将该区域按照规划，统一开发为熟地，然后采用招牌挂等方式出让土地。这被认为是上海市中心城区首次采用国际土地运行方式进行开发大面积土地。

占杨浦区成交量一半的后起板块  房价上升空间较大

    从住宅月新增供应量比较来看，新江湾板块的新增供应量占据了杨浦区的绝对主导地位，可见市场的活跃热点集中在这个板块。

    从杨浦区住宅月可售存量比较来看，新江湾板块目前的存量已经只有大约25000平方米，07年以来出现持续的快速下降趋势。整个市场的供应沉淀也出现明显下降。

    从区域月成交面积对比来看，新江湾板块占据了整个杨浦区一半以上的成交量，最近四个月均去化超过25000平方米。

    从成交价格运行趋势来看，价格出现快速上扬，有效地再上一个台阶。其中，两个市场的联动性极其紧密，可见目前新江湾板块的区域属性还是相当明显。

   从供求对比图表来看，供求趋势平稳，整体处于需求旺盛而供应略难跟上的状态。

区内高校群体品质居住需求旺盛  新江湾城有望晋级高端居住区

    从大杨浦区域来看，新江湾城板块最近半年从供应上占据了杨浦半壁江山，并且去化迅速，成交量领先于杨浦其它区域的总和。而从新江湾板块内部来看，板块多处于供不应求的状况，并且价格节节攀升。

    杨浦区历来作为上海中档住宅市场的集聚地，缺乏高端供应。然而区内众多高等院校如复旦、同济等一大批高收入的教授、学者不满足于现有的住房现状，出于对更高居住品质的追求，新江湾板块的房源一经面世，就收到了他们的强烈追捧。尤其是位于新江湾核心区域的第一个住宅项目——合生江湾国际公寓（即在新江湾C1地块上所建房屋）的开盘，50%以上的房源由高校群体所购买。

    可见，传统的中档聚集区并非一成不变的，地段是可以打造的、地段也是可以经营的。在诸多高收入阶层的杨浦区，缺乏高档公寓的供应，正是新江湾板块追捧的根源。由于目前新江湾板块尚处于启动阶段，配套尚不完善，真正的蓝图得以全部实现还需一段时间，因此，随着时间的推移，目前的价格还有相当程度的上涨空间。此次绿城集团天价拿地，更是说明了对这一区域长期走势的看好。与此同时，此次地价的飙升必然吸引全国其他地区尤其是浙江投资者对新江湾区域的关注，在以往都是由自住客支撑的新江湾城可能会在后市有投资者购买作为长线投资。