华侨城集团的整体上市，从2005年年初的股改承诺、随后的“权证发行被否”风波，至2007年的启动，几经辗转，终于数日前，通过了股东大会和国资委的审批。
整体上市后，华侨城集团的角色需要重新界定。国资委为其划定的三大主业：旅游、地产和家电，已被其旗下上市公司华侨城A(000069.SZ)和深康佳A(000016.SZ)占据。受限于“同业竞争”，集团将不能经营同类业务。
在等待证监会审核的这段时间里，华侨城控股股份有限公司(下称“华侨城A”)董事长、华侨城集团副董事长刘平春接受了本报记者独家专访。他表示，整体上市后华侨城集团将作为战略控股型公司出现。
“现在有什么政策好等的？房地产现在已经到了历史上最紧的时候了。”身处本轮房价下调第一线的深圳，他给出了自己对行业的判断。
权证发行风波解密
《21世纪》：华侨城为什么要整体上市？听说三年前还有一个小小的风波，导致华侨城整体上市方案第一次“过会”时，被证监会发审委7个委员全部否决？
刘平春：那时我们没把整体上市方案报上去，怎么会被否呢？这可能是指审核权证发行。
我们的权证发行经过两次审核，当时做了一个方案，经过国资委和证监会初步同意，在股改时发行2亿份权证，行权价7元一股，募集14亿资金做上海欢乐谷的项目。这是2005年的事(股改是2006年完成的)。
当时好像是5个委员反对，没通过。原因很简单，集团在上市公司股改方案中说，股改完成后，要利用这个平台实现整体上市。因此，发审委要求我们提供一个具体的时间表。我们不能答应，因为什么时候整体上市不是我们自己能定的。有国家大政策，还要国资委审批。
《21世纪》：当时，发审委为什么要求你们提供整体上市的时间表呢？
刘平春：很简单，因为我们上市公司与集团的关联交易太多。集团持有上市公司又持有房地产公司以及其他资产。当我们共同投资一个项目时，就属于关联交易。所以发审委要求我们减少关联交易，增加公司透明度。因为这个没有时间承诺，就否决了我们的权证发行。
《21世纪》：听接近证监会的一个人士透露，后来发审委委员换任后才通过了方案？
刘平春：第二次上会时，有没有调整委员我不知道，但是我们又补充了材料，表明我们继续承诺整体上市，就通过了方案。当时发审委都希望我们能整体上市。
《21世纪》：集团在控股华侨城A(000069.SZ)和深康佳(000016.SZ)两家上市公司外，自身发展战略是什么？
刘平春：集团在实现主营业务整体上市以后，主要的职能就是对两家上市公司实行战略控股，实际操作层面的经营工作应该不会很多了。它就是一家战略控股型公司了。
《21世纪》：在国资委对央企剥离辅业的要求下，集团整体上市完成后会如何处理深康佳？
刘平春：主辅剥离的规定，对康佳没有影响。康佳就是我们的主业，我们肯定会支持康佳发展。康佳在家电行业里不是第三就是第四，一直都是这样。这符合国资委的标准，还没到要剥离的时候。
“现金流”模式
《21世纪》：集团内部对公司的“旅游+地产”发展模式，看法是否一致？
刘平春：我现在可以告诉你，集团内部对这种模式看法是高度一致的，都认为是一个很好的发展模式。
《21世纪》：一直是这样么？到什么时候大家才慢慢有了共识？
刘平春：这种模式，集团内部最初是有争议的。
其实一开始，集团很少有人真正把旅游和地产联系起来看。后来大家慢慢发现，楼盘之所以卖得好，是因为处在华侨城的旅游区，它的品牌形象、环境会为地产加分。我们真正充分认识并把它落实到项目，已经是2001、2002年，北京欢乐谷项目的开发，这是第一次有意识把旅游和地产加在一起。
现在国家的土地政策，对单纯的房地产业务加以限制后，“旅游+地产”模式越来越具有获取资源的优势，也越来越具有同时发展，使两个业务都做强的优势。
《21世纪》：在酒店业和主题公园两个领域，华侨城近几年的扩张速度都很快，资金链是否会比较紧张？
刘平春：华侨城的资金链是比较好的。
我们三块业务，酒店和旅游的现金流都比较充沛，只有地产例外。地产是一种比较高风险的产业，高投入，大产出，它的问题主要是控制开发和销售的比重关系。
《21世纪》：在集团快速扩张时，可能只有三个“旅游+地产”项目在获得正现金流，却有四个在建，这是否会导致资金紧张？
刘平春：这就是一个控制问题。我们做的模式是“旅游＋地产”，地产是模式里的短期收益部分，资金投入很快可以回收。比如一个项目，一半投资是地产，很快就回收了，另一半的公园用以经营。公司已经通过地产把利润回收了，可以用以继续开发新公园。
资金周转率，华侨城跟一般房企比会显得低了，因为有一部分资金沉淀下来，成为固定资产，也可以看成是商业地产。商业地产和住宅一起做，能够互补，我们觉得这种模式在资金方面是比较健康的。
地价刚性成本是关键
《21世纪》：北京的房市销量严重萎缩，但是开发商们硬挺着，就是不降价，你了解的情况是这样么？
刘平春：北京的房价目前可能也有一点问题。开发商为了促销，也会送一些东西，但是整个房价水平好像没有怎么降。销售量萎缩是肯定的，不单是北京，深圳、广州也一样。
《21世纪》：深圳房价已经降了，北京就是不降？现在开发商们是不是在等谁带头降价？
刘平春：也不能这样说，大家对市场的需求判断不一样。
其实北京住房的刚性需求很大，现在问题在哪里呢？主要是经营政策，国家对贷款、包括个人买房贷款的限制性条件，抑制了市场。
像北京这样的城市，要想让房价降很多，我觉得是很难的。北京土地本身卖得那么贵，房价怎么可能会下降呢？除非政府把出让土地的钱拿出来补贴房价。
现在土地拍卖价格很高，楼面单价就8000块了，开发商不卖12000块，还能活吗？但卖到12000块，老百姓就买不起了。关键问题还是地价的刚性成本。
其实上海也是这样的，成交量萎缩，但是房价还在涨，所以说上海是一个很怪的地方。
《21世纪》：在上海和北京两个地方，开发商是否还在等政策？
刘平春：现在有什么政策好等？不过大家的判断是明年上半年可能会开始回缩，国家也不可能绷得那么紧，如果绷的那么紧，经济和其他东西可能都有问题，房地产业务都是跟经济联系在一起的，现在已经很紧很紧了，到了历史上最紧的时候。
政府也好，开发商也好，没有一个人希望有崩盘情况，除非国家经营体制出现问题，否则是不可能崩盘的。
其实政府方面对房价一直是抑制过快增长，中央工作会议都强调稳定房价，必须稳定房地产市场，所以说你涨得太快，涨得太快就会爆，泡沫太多可能就会出现风险，但不是说要给你打下去，你现在打下去是什么概念？你一打下去，过去都是高地价的时候购买了土地，打下去的结果变成一大堆的烂渣，最后影响的是金融体制。
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